¿ Es elemento común una calle particular ?
Ver sentencias del Tribunal Supremo de 14/11/1985, 15/2/1988, 5/12/1989, 31/3/1995, 19/11/1996 y
6/4/2006,16/7/2009.
Aud. Prov. Madrid de 2/12/2010.
El concepto de ―calle particular ―no aparece en los textos legales, pero por oposición al de calle pública
puede considerarse como aquella vía destinada a la circulación, tanto personal como viaria, de quienes
son propietarios de un inmueble en propiedad horizontal, lo cual, de conformidad con el art. 396 del
Código Civil, en relación con el 3 de la LPH y título constitutivo, constituye a dicha calle particular en un
elemento común del edificio. Las diversas sentencias se dictan con ocasión de acuerdos comunitarios
que limitan el acceso a tales calles particulares mediante la colocación de verjas, puertas móviles u otros
cerramientos. Tales actuaciones no constituyen alteración del título constitutivo y por ello los acuerdos
adoptados en tal sentido no requieren de unanimidad. Se califican como simples regulaciones del uso de
tales calles particulares o de sus aparcamientos, sin que estime que se produzca perjuicios a titulares de
locales por cuanto el derecho de uso del elemento común corresponde a los copropietarios y no a los
potenciales clientes de locales allí instalados que, en todo caso, siempre podrán usar los accesos
peatonales. Siempre, naturalmente que se respeten los derechos que adquirieron los dueños de los
locales establecidos, durante las horas en que estos locales puedan permanecer abiertos al público,
según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia, pues en caso contrario si cabría
hablar de acuerdos que alteran el título o que perjudican a un concreto propietario.
¿CUAL ES LA NATURALEZA DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO? ¿PUEDE HACERSE ALGUNA
MODIFICACION EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO?
Ver sentencias del Tribunal Supremo de 24/12/1990, 25/1/1993, 28/7/1999,30/6/2003, 7/6/2006,
10/1/2008.
A.Prov. Murcia 3/1/2006,
A.Prov. Barcelona 23/11/2006,
A. Prov. Las Palmas 14/12/2006,
A. Prov. de Zaragoza de 2/6/2009
En la antigua redacción del art. 396 del Código Civil los sótanos tenían la consideración de elementos
comunes por naturaleza, pero ello fue objeto de supresión en la modificación operada por la Ley de 21 de
julio de 1960 sobre Propiedad Horizontal, de modo que la naturaleza jurídica del garaje queda en manos
del negocio jurídico que constituye el concreto régimen de propiedad horizontal, admitiendo varias
formulas: elemento común o elemento privativo, y dentro de este último con división de la planta en
distintas fincas registrales – tantas como plazas de garaje – o con mantenimiento de la planta como
elemento privativo indiviso, de titularidad en régimen de comunidad de bienes de tipo romano – por
cuotas ideales- del art. 392 del Código Civil.
En algunas ocasiones nos encontramos con que el garaje está incorporado a un edificio destinado a
viviendas que, a su vez, funciona en régimen de propiedad horizontal, y cuya planta destinada a uso de
aparcamiento o plazas de garaje, se he configurado como un elemento común del edificio, en cuyo
supuesto todos los propietarios del mismo tienen derecho indistintamente al uso y disfrute a los fines de
aparcamiento de sus vehículos.
En otras correspondiendo físicamente el local al edificio se desprende, a efectos dominicales en relación
con su uso y disfrute con fines de aparcamiento, de la Comunidad de Propietarios Horizontal que afecta al
edificio y se regula de forma independiente, constituyendo una Comunidad de Propietarios del
departamento privativo denominado garaje, de tal manera que los copropietarios funcionan como una
Subcomunidad de Propietarios autónoma cuyos cotitulares pueden ser asimismo de los pisos que
componen el edificio o terceros.
En otras ocasiones, con absoluta desconexión de un edificio puede existir una nave construida en un
solar al efecto y cuyo régimen de explotación sea con esa finalidad de aparcamiento, en donde los
usuarios sean, su vez, copropietarios en los distintos huecos o espacios asignados a cada plaza.
Siempre nos encontramos con su caracterización como superficie plana, con acceso directo a la vía
pública y generalmente con una serie de señales rectilíneas o rayas perfectamente delimitadas o
delineadas que dividen la superficie en tantos números de espacios susceptibles de un aprovechamiento
separado e independiente en ocasiones especificado como elemento independiente de titularidad
dominical de concreta persona y en otras como plaza numerada como la de derecho de uso exclusivo por
el propietario de una cuota indivisa del garaje.
Precisamente buena parte de los litigios se producen como consecuencia de alteraciones del pintado
delimitador de las plazas siendo preciso, para resolverlos, acudir a los planos redactados en su día por
los técnicos que intervinieron en el proyecto y dirección de la obra.
Asimismo la jurisprudencia del TS ha considerado factible la división de la comunidad sobre local cuyo
uso estaba destinado a garaje, condenando a los demandados titulares de cuotas sobre dicho local, a
realizar la división mediante la atribución a cada uno de ellos de la propiedad plena y exclusiva de
concretas plazas de garaje así como a delimitar espacios comunes, todo ello en virtud de los dispuesto en
los arts. 401.2 y 396 del Código Civil .
En relación a modificaciones en plazas de garaje tales como cerramientos, habrá que estar a los
Estatutos y pueden leerse supuestos de admisión de tales obras con autorización expresa o
consentimiento tácito por la ejecución de la obra no clandestina y muy lejana en el tiempo. No obstante
esta cuestión se trata más en profundidad en la siguiente pregunta.
¿ES POSIBLE HACER ALGUNA INSTALACION DENTRO DE UNA PLAZA DE GARAJE?
Ver sentencia del Tribunal Supremo de 17/2/2010
Aud.Prov. de Málaga de 27/9/2004
Aud.Prov. de Granada de 13/4/2005
Aud. Prov León 26/4/2006
Aud. Prov Madrid 19/10/2006
Aud. Prov. de Pontevedra de 13/6/2007 y 5/12/2007
Aud. Prov. de Cádiz de 24/3/2008
Una plaza de aparcamiento es, por su propia definición, un espacio destinado al estacionamiento de
vehículos ( con o sin motor ), remolques o similares. El uso de su vuelo es, ciertamente, privativo y,
aunque sea poco usual, debe admitirse su posible utilización para otros fines ( conjuntamente con el uso
de aparcamiento, pero no exclusivamente para otros usos distintos ), ya sea usando el espacio situado
sobre el techo del vehículo ( así lo que se sitúe o almacene sobre una baca ), ya soporte en el suelo, en
el techo o en las paredes ( acaso bicicletas o triciclos, siempre que califiquemos el uso de elementos
comunes delimitadores como inocuo ). Atendido lo anterior se declaran ilegales obras consistentes en
colocación en el techo de determinado aparcamiento de cajones de los que salen determinados tubos
que atraviesan el forjado y que, además de afectar a un elemento común cual es el forjado, impedirían o
dificultarían el disfrute del derecho de vuelo. Sin embargo una sentencia de A. Provincial declara legal
una obra de instalación de ascensor que suponía rebajar el forjado dos cm. sobre las plazas de
aparcamiento por entender que no la hacía inservible ni mermaba su uso.
La regla sobre los cerramientos es que tales obras de cerramiento individualmente adoptadas sobre
plazas de garaje, en su inicio abiertas y meramente delimitadas con señalización horizontal y numeración
correlativa, vulneran la prohibición del art. 5 y 7 LPH por constituir una extralimitación de las facultades de
cada propietario aisladamente considerado y si se permitiera sin acuerdo de la Comunidad un
cerramiento se variaría la configuración de la construcción y se impediría en buena manera una correcta
utilización y un adecuado desarrollo de la finalidad de estacionamiento de los vehículos, dificultando
maniobras . Por ello se declaran expresamente ilegales obras de cerramiento construyendo una espacie
de jaula con varios puntales metálicos y una cadena.
Nuevamente en lo relativo a la ejecución de obras de cerramiento con puertas o delimitación lateral con
barras…se admiten atendiendo a la normas estatutarias o a la tolerancia de la ejecución de obras
análogas, pues la declaración de ilegalidad quebraría con el principio de igualdad. Recordando el criterio
mayoritario de las Audiencias sobre la necesidad de atender a la realidad fáctica relativa a la coexistencia
previa y admitida ( expresa o tácitamente ) de obras, construcciones o cerramientos similares, todo ello
para evitar agravios comparativos o discriminación o desigualdad de trato que supondría obligar a la
demolición a determinados propietarios mientras que se permite que otros sigan disfrutando de las obras.
Se destaca el posible conflicto que puede existir entre normas o decisiones comunitarias que autorizan
cerramiento de plazas de estacionamiento inicialmente abiertas y las normas administrativas de obligado
cumplimiento en materias tales como incendios, evacuación de aire …, así como las consecuencias que
tales actuaciones pudieran tener, en caso de siniestro, en la denegación de cobertura de seguro por agravación
de riesgos.