Defensa y reclamación de daños por ruido

por José Alfonso Guerrero López - Abogado

Defensa de daños por ruido.pdf (520,9 kB)

La reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal según Ley 08/2013 de 26 de Junio.

Esta ley, como cualquier norma legal, tiene defectos y virtudes, pues no siempre coincide el punto de vista de los legisladores y del Gobierno de turno con lo que consideran necesario los profesionales o la misma sociedad. Cualquier jurista podría hacer una buena relación de leyes y disposiciones legales dictadas en todo tiempo –sin excepción del color político de unos y otros-- que no cumplen el principio de que, según Ortega, el Derecho nace de la sociedad y no al revés.

Pues bien, la nueva Ley de Propiedad Horizontal no es una excepción, tiene cosas buenas y otras no tanto; estas últimas, creo, fruto de un desconocimiento por la Administración del funcionamiento real de las comunidades de propietarios, en las que muchas veces los intereses de unos y otros son contrapuestos y a las que realmente marcan las diferentes formas de pensar y actuar de las personas.

Respetando a quienes piensen de otra manera, voy a enumerar las más importantes ventajas e inconvenientes de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, que afecta a millones de personas.

VENTAJAS.

Primera: Sobre todo una, la elevación de la “afección real” (plazo para que el nuevo propietario responda de los pagos pendientes) contemplada en el art. 9.1.e) de la Ley, pues antes era solo del año actual y del anterior y ahora se ha pasado al año actual y los tres anteriores. Esto supone una mayor seguridad jurídica para las Comunidades, que están necesitadas de ayuda económica, pues la crisis ha supuesto que muchos pisos hayan sufrido ejecución hipotecaria y pasado un tiempo se produce la adjudicación en el correspondiente Juzgado, en la mayor parte de los casos a la misma entidad financiera que ha promovido la acción judicial. Pues bien, ahora será difícil que se escapen de pagar la deuda del anterior propietario, pues el plazo es suficientemente amplio para que se lleven a cabo todos los trámites procesales. Se llama la atención en el sentido de que, conforme a la jurisprudencia mayoritaria, el día a tener en cuenta es cuando se produce el “auto de adjudicación", sin perjuicio de que la casa se entregue después.

Esta seguridad de la “afección real” cuenta igualmente para cualquier tipo de compra-venta, contando desde el día de la escritura pública o entrega de la vivienda, conforme el art. 1462 del Código civil.

Segunda: Desaparición casi completa de la unanimidad, salvo casos excepcionales, por lo que la vida de la comunidad se puede hacer un poco más ágil y no depender para cambios de estructura, segregaciones y divisiones o agrupaciones de pisos o locales cierre terrazas, etcétera de que todos, aunque el tema no les afecte para nada, lo aprueben por unanimidad, algo muy difícil de conseguir por el propio carácter nacional.

Tercera: Merece también destacar el derecho de los discapacitados (la Ley confirma que tienen esta condición los mayores de setenta años), que pueden exigir las reformas necesarias de acceso siempre que el importe no suponga más de 12 mensualidades ordinarias y así lo reconoce el art. 10.1 b). En todo caso, estas limitaciones de presupuesto no cuentan, si consigue que el acuerdo se adopte por los 3/5 de propietarios y cuotas, a tenor del art. 17.2 de la misma LPH, que recoge expresamente el tema de instalación de ascensor.

INCONVENIENTES.

Primera: Sobre todo la “inmersión” administrativa, consecuencia de que por primera vez la Ley de Propiedad Horizontal se ha modificado dentro de la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, que reforma igualmente la Ley del Suelo y, conforme a los arts. 17.4 y 17.6 de esta última, cualquier finca, grande o pequeña, tiene que cumplir con las normas de carácter administrativo.

Es decir, que para cualquier actuación de obras o cambios en la finca, se necesita del permiso de la Administración y así lo hace constar el art. 10.1 d) y e), cuando el inmueble entre en un "ámbito de actuación de rehabilitación de regeneración y renovación urbanas" y de forma especial y exigente el art. 10.3 de la repetida Ley de Propiedad Horizontal, que lo determina de forma obligatoria en todo caso, cuando se crea o se modifica el complejo inmobiliario, lo que puede ser considerado como normal. Lo peor viene después, en el mismo precepto, en relación con la actividad normal de la comunidad, en cualquier tipo de obra que afecte a la finca, de forma interna o externa, aunque sea en grado mínimo, ya sea obras o instalaciones a favor de discapacitados, segregaciones, cierre o cambios de ventanas, etcétera, a pesar de que el acuerdo se adopte por 3/5 de los propietarios y cuotas. Es decir, puede ocurrir que haya un gran consenso entre los titulares y que luego la Administración niegue su autorización.

Y eso supone, entre otras cosas, presentación de proyecto con los gastos correspondientes, inspecciones, tiempo, etcétera. Se dirá que ahora muchas de estas cosas ya estaban necesitadas del permiso administrativo, pero no de una manera tan exigente, que puede dejar sin capacidad de decisión en muchos aspectos a las comunidades de propietarios.

Segunda: La declaración del art. 10.1 en el sentido de que no hará falta junta de propietarios para obras necesarias para "el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y sus servicios comunes, incluyendo los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición de la Administración del deber legal de conservación".

Pues bien, es una declaración realmente incomprensible, pues -aunque hace luego en el art. 10..2 referencia de que la junta determinará el reparto de gastos que son obligatorios-, la cuestión es ¿quién decide que la Finca tiene necesidad de arreglos y mejor conservación? No se faculta al presidente o administrador para tomar la decisión y, desde luego, hay que negarse a aceptar que lo pueda determinar cualquier propietario por su propia cuenta, aunque su criterio sea diferente a la mayoría, de tal manera que cuando esto pase (bastante habitual), ese titular no tiene otra solución que acudir a la vía judicial acreditando pericialmente su postura para que el juez obligue a la comunidad. Es decir, algo tan “sencillo” como un juicio declarativo ordinario (art. 249.1.6º de la Ley Enjuiciamiento Civil), con tasas, abogado y procurador. ¡Un completo absurdo!

Pero, además, sigue vigente y sin reforma el art. 14 c) de la Ley de Propiedad Horizontal, donde expresamente se recoge, como competencia exclusiva de la junta de propietarios, "aprobar los Presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, ordinarias y extraordinarias..."

En definitiva, se trata de un completo desconocimiento del funcionamiento de las comunidades de propietarios y que nos lleva a aconsejar que no se tenga en cuenta el citado art. 10.1 de la actual LPH y que, para evitar problemas de cualquier tipo, se haga siempre junta general para aprobar la obra, con el presupuesto más adecuado y, a la vez, determinar la forma de pago, que eso si que lo admite el art. 10.2. En el caso de negativa de la comunidad a hacer la obra correspondiente, el disidente sigue teniendo la acción de impugnación del art. 18 de la tan repetida Ley de Propiedad Horizontal.

En definitiva, ventajas e inconvenientes, como en casi todas las disposiciones legales...

LA CONTRATACIÓN DE UNA OBRA EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
 

En la última reunión de la comunidad de propietarios se ha tomado la decisión de realizar obras en la finca. Desde ese momento, se generan una serie de labores adicionales para el administrador de la finca, las cuales, en muchos casos, no son competencia del mismo, adquiriendo unas responsabilidades que no le corresponden. Por todo ello, vamos a dar una serie de pautas a seguir, con objeto de facilitar esta labor.
Como paso previo, y aunque no es el caso de este artículo, sería conveniente saber el tipo de licencia que se requiere solicitar.

 

Podemos saberlo de forma muy rápida, a través de la página www.madrid.es, en la cual hay un apartado dentro de “Urbanismo e infraestructuras>licencias urbanísticas”, denominado “Le ayudamos a realizar su solicitud”. Nos pedirá que introduzcamos
la dirección y la clase de obra a realizar, indicándonos a continuación el tipo de procedimiento y los requerimientos del mismo.

Hemos empezado por este punto, dado que, si el procedimiento requiere la redacción de un proyecto por un técnico cualificado, éste será el paso previo imprescindible para la contratación
de la obra. En ese proyecto deberán quedar perfectamente reflejados los trabajos a realizar, definidos en su memoria, así como el pliego de prescripciones técnicas, mediciones y
presupuesto, y planos. Así mismo, en el Estudio de Seguridad y Salud deberán quedar definidas las medidas de seguridad mínimas en las obras de construcción, según el RD 1627/97. En el caso de no ser necesaria la elaboración del proyecto, se deberá realizar una relación pormenorizada de las obras a realizar, incluyendo las mediciones de dichos trabajos. Debemos tener en cuenta que, a mayor detalle en dicha relación, menores serán los problemas posteriores durante la ejecución de los trabajos. Por este motivo, se recomienda que dicho guión sea elaborado por un profesional conocedor de los trabajos necesarios a realizar.

Solicitud de presupuestos:

En cualquiera de los casos anteriores, una vez tengamos definidos perfectamente las obras, será el momento de solicitar presupuestos a las diversas empresas, indicando a todas ellas que se ajusten escrupulosamente a lo especificado en dicha memoria. Lo más adecuado sería solicitar un mínimo de cuatro presupuestos, y no más de ocho o 10 ofertas. Con ello, podremos conocer el precio cierto de mercado para la realización de los trabajos.

Una vez recibidas las ofertas, éstas se deberían abrir en una reunión de la Comisión de Obras de la comunidad. Si bien, es importante la realización posterior de unos cuadros comparativos de las mismas, donde deberá estudiarse que todas ellas se han ajustado correctamente a la memoria facilitada. En dichos cuadros, se pondrán de manifiesto las diferencias entre los diversos presupuestos, partida a partida, quedando en evidencia los precios excesivamente altos o bajos, que por algún motivo, no se ajustan a los precios razonables de mercado. Sobre dichas partidas, queda a criterio de la Comisión de Obras si se solicita una revisión de las mismas a las empresas o si se rechazan las ofertas que las contienen.

Así mismo, será importante solicitar a las empresas las referencias de los últimos trabajos realizados similares a los ofertados, lo cual nos dará una imagen de la experiencia de la constructora licitadora.

Financiación de la obra:

Un punto muy importante a la hora de tomar una decisión, será conocer la forma de pago de los trabajos. La posible financiación de las obras facilitará el pago de las mismas a una comunidad de propietarios que, generalmente, dispone de escasos recursos y que, en la mayoría de los casos, terminará en el abono de derramas, incómodas para los propietarios.

Independientemente del punto anterior, debemos tener en cuenta una medida de presión eficaz para poder requerir que los trabajos se terminen de forma adecuada: la prolongación de dichos pagos. Así mismo, independientemente de la garantía de la obra, la prolongación de pagos de obra, facilitará que la empresa acuda en caso de la aparición de vicios ocultos, repasos, remates o funcionamientos no adecuados de las instalaciones realizadas.

Se deberá solicitar previamente a la contratación un seguro de responsabilidad civil de cuantía suficiente para poder hacer frente a los siniestros que pudieran suceder en el transcurso de las obras.

Conocidos todos estos puntos de cada una de las empresas, se dispondrá de criterios suficientes para poder adjudicar las obras en cuestión, mediante acuerdo de la Comisión de Obras, y su posterior elevación a la Junta General de Propietarios, en su caso.

Contrato de obra:

Una vez conocida dicha empresa, se deberá elaborar un contrato de obra, en el cual deberán quedar reflejados todos los puntos anteriores, así como el presupuesto detallado de las obras.
Comenzamos este artículo, conociendo el tipo de licencia y la necesidad o no de proyecto. En el caso de tener que contratar a un técnico para la realización del mismo, se puede y debe incluir la realización de todo este proceso de contratación, eximiendo al administrador del trabajo descrito y de las posibles responsabilidades inherentes al mismo. En el caso de no ser necesario el proyecto, sigue siendo conveniente la contratación del técnico por los mismos motivos. Hay que tener en cuenta que posteriormente a la contratación, el paso siguiente es la ejecución de las obras, y alguien deberá supervisar dichos trabajos, analizar las certificaciones
de obra y dar por finalizadas las mismas.

La comunidad de propietarios debe concienciarse de esta necesidad. El administrador deberá poner sobre la mesa que no es competencia suya el conocimiento de criterios técnicos para la elaboración de estos trabajos. La asunción de estas labores, en el caso de surgir problemas, puede implicar responsabilidades, requeridas tanto por la propia comunidad como por las diversas Administraciones Públicas.

INTERNET WIFI PARA TODOS LOS VECINOS
 

Conexión Wifi en Comunidades

Cada vez es más habitual que los vecinos de una Comunidad compartan el gasto que supone la conexión a Internet en cada domicilio. Contratando una única conexión a Internet sin cables (Wifi) se pueden beneficiiar de un considerable ahorro para cada vecino. Área Wifi, a través de Redes Mesh ponen a disposición de Administradores de fincas y de las Comunidades de vecinos todo su experiencia en este tipo de instalaciones. Si es el administrador de una finca, tenga en cuenta que por tan solo unos euros al mes todas las familias de un complejo residencial o comunidad de propietarios pueden disponer de servicio de conexión a Internet de forma totalmente centralizada y de fácil administración.

 

Los residentes dispondrán de Internet inalámbrico en todo el complejo residencial, pudiéndose mover con total libertad por todas las estancias: piscina, zona de recreo y deporte, jardines y, por supuesto, en su propio hogar.

Una sola línea de acceso a Internet por cable o ADSL puede proporcionar conexión a la Red de Redes a varias familias por un coste mensual ridículo.

Como administrador de fincas o presidente de una comunidad, administre la red, vea el estado de la misma en tiempo real, el número de usuarios conectados, el ancho de banda consumido, filtre contenidos indeseables, proporcione una web de bienvenida personalizada y transmita información de interés para los propietarios a través de ella, que verán cada vez que se conecten a la señal inalámbrica; realice control domótico de determinados servicios comunitarios, como vídeo-vigilancia usando cámaras IP, etc.

Sin duda, servicios muy valiosos que harán más atractiva la comunidad y supondrá un importante ahorro de costes. Sin complicadas instalaciones: despliegue rápido y sin conocimientos técnicos.